На честно заработанные деньги вы купили квартиру. Уже успели в ней сделать ремонт, обзавелись мебелью и потихоньку стали обживаться. И вдруг выясняется, что сделка (хоть и не по вашей вине) была незаконной. На помещение претендует собственник, о котором продавец вам ничего не сказал. Суд отдает квартиру прежнему владельцу, а вы остаетесь не в удел.
Без вины виноватые
На данный момент в России более 40 000 квартир признаны «проблемными». Чаще всего в таких ситуациях спор идет между добросовестным приобретателем (покупателем, не подозревавшем о незаконности сделки) и собственником, без ведома которого продали квартиру. Хотя продавец в данном случает не всегда является мошенником в прямом смысле этого слова. Он действительно может быть владельцем помещения. Но подписывая договор, собственник не предупредил, что права на квартиру также имеет и его брат. Последний сейчас проживает в другой стране и ничего не знает о сделке. В один прекрасный день он возвращается из-за границы, узнает о продаже своего имущества и обращается в суд. И как ни прискорбно для покупателя, квартира отходит прежнему хозяину.
Добросовестному приобретателю государство выдает разовую материальную компенсацию (или обязывает продавца выплачивать штраф), но жилья этим не вернешь. Конечно, есть случаи, когда суд встает на сторону покупателя. Как вариант: в деле не фигурирует незаслуженно «обиженный» собственник, а только «нечистоплотный» продавец. Соответственно, единственной пострадавшей стороной договора признается добросовестный приобретатель. Но это отдельные прецеденты. А чтобы в принципе не столкнуться с такой ситуацией, квартиру, покупаемую «с рук», надо проверять на «юридическую чистоту». По сути, это касается любой недвижимости, «бывшей в употреблении». То есть предмета вторичной сделки. Например, вы хотите купить помещение под салон красоты в Московской области. Это коммерческий объект, но с ним могут возникнуть похожие проблемы. У него также может оказаться еще один владелец, о которoм вас «забыли» предупредить.
Профессионал подскажет
Конечно, лучше всего законность сделки проверять с юристом. Хороший специалист знает, где «собака зарыта» и что надо конкретно искать. По своим каналам он запросит информацию из Росреестра о владельцах квартиры и истории сделок. Юрист прозондирует, не были ли в процессе заключения договора нарушены права владельца, претендуют ли на помещение третьи лица (наследники) и не заложено ли оно в кредит.
ЕГРН — основа основ
Впрочем, можно заняться проверкой «юридической чистоты» квартиры самостоятельно. Ваш главный «помощник» в этом — выписка из ЕГРН ( с которой и работают все специалисты). Ее получают в Росреестре или МФЦ. Из документа можно узнать, есть ли у квартиры «подводные камни». А таковыми являются:
- наличие обременений — находится ли объект в залоге, ипотеке, наложен ли на не арест;
- проблемы с владельцем — есть ли несовершеннолетние, недееспособные или проживающие за границей собственники: они или их опекуны должны быть в курсе сделки;
- отсутствие согласия супруга (и) — официально разрешение на сделку от «второй половины» не требуется, но если муж или жена продавца в будущем решат претендовать на квартиру, лишней «головной боли» покупателю не избежать;
- наличие долгов — продавец должен предоставить документы, что все жилищно-коммунальные услуги исправно оплачивались; в противном случае, вам придется потратить время на бумажную волокиту, доказывая что задолженности не имеют к вам отношения;
- проблемы с техпаспортом — сравните оригинальные данные о планировке и площади помещения из ЕГРН с документами, которые предоставил продавец; если прежний владелец сделал в квартире незаконную перепланировку, то ликвидировать самовольный ремонт или платить за него штраф придется вам.
Сто раз проверь, один раз заплати
Юристы очень не советуют заключать сделки с недвижимостью по доверенности. Это касается не только жилья. Хотите ли вы купить офис, склад или любое другое помещение. Договора по доверенности законом не запрещены. Но это очень рискованно для самого покупателя. Документ может быть поддельным, а настоящий владелец и знать-не знает о продаже своего имущества. Ну и напоследок еще один совет. Обращайте внимание на нюансы, которые «лежат на поверхности». Не обязательно быть специалистом, чтобы увидеть элементарные несостыковки. Неоправданно низкая цена квартиры, большое количество совершенных с нею сделок (часто продают и покупают), желание продавца поскорее избавится от помещения — такие сигналы должны вас насторожить еще в самом начале.
